住宅ローンシュミレーションガイド

家を買うと決めてから夢のマイホームに引っ越すまでの流れを簡単にまとめてみます。ただしこれは、新築・中古に関わらず、マンションや戸建を「買う」場合のパターンです。一戸建ての注文住宅を建てるときの手順とは異なります。

もし、すでに土地を持っていて、住宅を建設するだけならば手順にそう大きな違いはありませんが、融資の実行は建物が出来上がった後になるので、それまでの前払い分については、自己資金か別なローンで用意する必要があります。
土地の選定から始めるとなると、手順は格段に煩雑になります。土地の取得も含めたローンとなると、土地先行取得ローンを実施している金融機関が限定されますので、ローンの選定もかなり早い段階から行わなくてはなりません。

1.物件探し

2.物件決定（ローンの選定）
購入の申し込みをします。この時点で申込証拠金（10万円程度）を不動産会社に支払います。また、物件が確定すれば、ローンの事前審査の依頼もかけることができます。

3.売買契約を結ぶ
売買契約を結び、手付金を払います（物件価格の10〜20％程度）。頭金があればその中から充当できますが、ばない場合はこの前段階からローンを組まなくてはなりません。その他に、契約書に貼付する印紙代などが必要です。

4.住宅ローンの申し込み
ローンの種類、借り入れ金額、借り入れ期間などを最終決定します。ローンの諸経費の大部分は、この時点で支払うことになります。

5.ローンの審査
長い場合でおおよそ1ヶ月程度かかります。

6.竣工・検査

7.融資の契約、資金の受け取り、登記など
融資が実行されたら、売買代金と諸費用の清算を行います。登記は司法書士が行います。

8.物件引渡し
登記が完了すれば、物件の引き渡しが行われます。

9.入居
引っ越しや家具の購入などにもお金と時間はかかります！

住宅ローン控除、または住宅ローン減税とも言われますが、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、10年以上の返済期間で住宅ローンを組んだ人に対して所得税を軽減する制度です。
一定の条件を満たす人は、自分が納めた所得税額の一部または全額を還付してくれます。まずは自分が条件に当てはまりそうかを見てみましょう。

住宅ローン控除条件の一例

・床面積（登記簿面積）が50平方メートル以上。

・返済期間が10年以上の住宅ローンであること。（金利が年1％未満の社内融資や、個人的に借りた場合などは対象外）

・住宅を取得後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること。

・中古住宅の場合、「新耐震基準」に適合する物件であること。

・控除を受ける年の所得が3000万円（給与所得のみの場合は年収が約3336万円）以下であること。　　など

次に控除額の計算方法を見てみましょう。

従来の住宅ローン控除では、10年間を控除の適用期間として、1年目から6年目までは年末時点での借り入れ残高の1％、7年目から10年目は年末時点での借り入れ残高の0.5％をかけた金額と、その年の所得税とを比較して、少ないほうの金額を還付します。

また最高額が決まっており、2007年に入居した場合は最高で200万円、2008年に入居した場合は最高で160万円、以後段階的に廃止されると言われています。

今は過渡期にある住宅ローン控除ですが、2007年と2008年の入居に限り特別措置が取られています。従来の10年間控除に加え、15年間控除が選択できるようになっています。

15年間控除では、1年目から10年目までは0.6％に、11年目から15年目は0.4％と控除率が下がる代わりに、適用期間が15年になります。いろいろな試算をしたところ、所得税が少ない人は15年間控除を選択したほうが、従来の10年を利用するよりも総額で戻る税金は多いようです。目安としては所得税額が25万円以下の人です。もちろん、借り入れ金額によって計算結果は変わりますので、両方の制度で試算してから選択するようにしましょう。

繰上げ返済とは、毎月返済している金額とは別に、まとまった金額の返済をすることです。
少しでも早くローンを終わらせたいと思うなら、繰り上げ返済も返済計画の中に組み込むことが重要です。
繰り上げ返済を行えば、返済期間を短縮できるだけでなく、毎月の返済額の負担を軽くしたり、利息の支払額が大幅を減らす効果もあります。

繰り上げ返済の仕組み

繰り上げ返済には「全額繰り上げ返済」と「一部繰り上げ返済」があります。全額繰り上げ返済とは完済ということですから、これはもうゴールです。ここでは一部繰り上げ返済について説明します。

繰り上げ返済の資金はすべて元金に充てられます。元金が減ることにより、支払う予定になっていた利息も減ります。ということは、利息の金額が変わるので、当初の返済計画で予定されていた返済額にも変更が生じることになります。では今後の返済額をどうするか、ここから選択肢が分かれることになります。

返済期間を短くしたい場合は「期間短縮型」を選びます。
これは、毎月の支払額は今までと同額のままにすることで元金の返済率が上がり、結果的に返済期間が短縮されるというものです。住宅ローンの大きな目標として「定年までには払い終える」というのがありますから、まずはこちらをオススメします。

しかし、そのときの家計の状況によっては毎月の返済額が減ったほうがありがたい場合もあるでしょうから、そのようなときは「返済額軽減型」を選びます。返済額軽減型は、住宅ローンの借り入れ期間を今のままにしておくことで、1ヶ月あたりの返済額が少なくなる仕組みです。
利息を減らす効果でいうと、期間短縮型のほうが大きくなります。

繰り上げ返済を実行する段階で、どちらを選択するか聞かれます。具体的にそれぞれ何年減って返済額はいくらになるのか、担当の窓口に聞けば計算してくれますので、聞いてから決めてもよいでしょう。

また、繰り上げ返済は早い時期に実行したほうが、利息の軽減や期間の短縮などの効果は高くなります。
「ある程度貯金してから」と考えるかもしれませんが、貯めるよりも繰り上げ返済したほうが金利の低い今の時代では得する金額が大きくなります。そのため、少しずつでもこまめに繰り上げ返済できるローンや金融機関を選ぶのもポイントになります。

繰り上げ返済の優先順位

複数の住宅ローンを利用している場合、どのローンから繰り上げ返済すればより効果が高いのでしょうか。基本的には、

1.金利の高いローン
2.借入額の多いローン

の順番に返済していきます。

しかし実際には、今は金利が低いが、それは短期固定金型や変動金利だったりするローンもあるでしょう。そのような場合は、金利に不安要素があるものから返済してリスクを減らし、ゆくゆくは一つのローンに絞れるようにしたほうが返済にゆとりが持てます。そうなれば、一つのローンに絞れた段階でまた返済計画を見直すこともできます。

長い返済期間の間に何が起こるかはわかりません。減給や失業など、もしも返済が困難な状況になってしまったら、まずはできるだけ早く借り入れ先の金融機関に相談したほうがよいでしょう。

フラット35には、返済期間中のサポートメニューがあらかじめ設けられています。

・返済日の変更
・返済期間の延長
・一定期間の返済額減額
・ボーナス返済の取りやめ
・元利均等返済、元金均等返済の変更　など

民間ローンの場合は、事前に返済支援保険への加入サービスはあっても、サポートメニューが明記されていることは少ないです。各金融機関によって対応が異なるでしょうが、延滞する前にまずは相談しましょう。

もし延滞してしまったら、やがては担保になっている物件（つまり自分の家）を競売にかけられる事態にもなりかねません。
そうなってしまう前に対策を打っておくべきです。
ただし、最終的には必ず返済しなければならないお金です。返済期限を延ばしてもらっても、結局は利息が大きくなるだけで、払わなくて済むお金は1円もありません。なるべく早く家計を立て直す努力をしましょう。

この先、今利用しているローンよりも条件の良いローンが出てきたら、借り換えを検討するべきでしょうか？数字だけを見比べて有利だからといって、すべての借り換えに効果が表れるわけではありません。
借り換えできるローンとできないローンがあり、また借り換えには新規ローンと同じだけの諸費用がかかります。借り換えの判断にはそれらすべての要素を検討する必要があります。

まずは、借り換えを検討したほうがよい状況とはどんなときでしょうか。

・借り換えると金利が1％以上低くなる。
・残高が1,000万円以上ある。
・借入期間が10年以上残っている。

これらの条件に当てはまっているなら、借り換えを検討してみましょう。
次に、借り換えられる住宅ローンの種類です。

・フラット35から民間ローン
・民間ローンから他の金融機関の民間ローン

フラット35は新規借り入れのみを対象としていますので、借り換えには利用できません。
また、民間ローンでも、同じ金融機関から新サービスが発表されてそれが有利な条件だったとしても、ほとんどの場合は同行の借り換えは対象としていません。
ですから、金利を比較するときは（他の）民間ローンの金利を見ることになります。

同時に、諸費用の計算もしておきます。最近は借り換えの際の保証料がかからないローンも登場していますので、金利の差が微妙でも、諸費用を含めると差が生じる場合があります。わからない場合は直接聞けば答えてくれるはずです。

最後に、借り換えによってどんな効果を期待するかです。
毎月の返済額を減らしたいなら、借り入れ年数は以前のローンと変えずに計算してもらうことになりますし、借入期間を減らしたいなら毎月の支払額は変えずに計算してもらうことになります。借入年数を減らすほうが、利息を抑える効果、つまり借り換えの効果は大きくなります。