シュミレーション7.二世帯住宅の場合

住宅ローンシュミレーション7
一昔前までは「親の面倒は長男が見るもの」という時代でしたが、最近ではむしろ娘夫婦との同居が増えていたり、都心の地価高騰で利便性を求めて親の持ち家を子世代が頼りにするなど、時代が変わっても二世帯住宅は依然としてニーズがあります。

一口に「二世帯住宅」といっても、建て方や費用負担、登記の仕方などで住宅ローンのプランは大きく変わります。費用負担の分類で言うと、

A.住宅ローンを親子で共有する場合。
B.住宅ローンを親子別々に2口借りる場合。

の2つに分類できます。
この費用負担の分類に合わせて、住宅の設計方法、登記方法も分類されます。
住宅ローンの選択方法が変わると団体信用生命保険の加入者や負担額も変わります。また、費用負担の方法によって税制上の優遇措置や控除の額なども変わります。

どの費用負担が金額的に有利かということも重要ですが、最終的には親子間がどのような関係でありたいかということが選択の上で一番大切なことになります。そのビジョンをあらかじめ親子間でしっかりと持っておくことが大切です。


二世帯同居 借入金額4,000万円

A.住宅ローンを親子で共有する場合。

フラット35の親子リレーを利用し、当初親世帯がメインの債務者になることで、当面の子世帯の負担を軽くすることができます。(タイプ6−B:シニア親子リレーの項参照)

例1.フラット35の親子リレーを利用、借入期間35年、金利2.950%、ボーナス併用なしの場合

毎月返済額 152,826円、 総返済額 64,186,605円
※団信保険料 総計2,339,000円が別途必要。

親子世帯両方にある程度の返済能力があるならば、フラット35を1口申し込み、併せて親子どちらかの名義(あるいは両方)で3〜5年程度の固定金利期間の民間ローンを合わせて利用します。
繰り上げ返済なども活用し民間ローンの返済を早期に済ませられれば、金利の負担を抑えることができます。また、早いうちに一つのローンを終わらせることができれば、将来的に子世帯のみが返済を背負うことになったときにも返済金額を抑えることができます。(タイプ4:夫婦共稼ぎの項参照)

例2. 借入総額4,000万円(フラット35:3,000万円、民間ローン500万円×2世帯分=1,000万円)、元利均等払いで計算。

フラット35・・・借入期間35年、金利2.950%
民間ローン・・・金利優遇5年固定ローン、当初5年間金利1.950%、6年目以降3.9%として0.4%優遇(実質3.5%)、借入期間10年

毎月返済額 フラット35・・・114,619円(※他に団信保険料 総計1,754,000が別途必要。) 総支払額 48,140,012円
      民間ローン(1世帯あたり)・・・45,894円(当初5年間)、47,693円(残期間) 総支払額 5,615,210円

☆ポイント1

フラット35を1口で借りる場合は、二世帯の間取りを完全に分離してもしなくてもどちらでも良くなります。(2口借りるためには完全に分離した間取りである必要があります。)


☆ポイント2

名義は、親子どちらかの単独名義か、出資割合による共同名義かを選ぶことができます。共有名義にすると、名義人それぞれに住宅ローン控除が適用されます。

B.住宅ローンを親子別々に2口借りる場合

2世帯の住居が壁などで完全に分離され、行き来できない状態の住宅であれば、フラット35を各世帯ずつ合計2口利用することができます。別々に利用することができれば、それぞれ独自に返済計画を立てることができますし、融資額も増えます。親子2世帯にある程度の返済能力がある場合には有効です。

逆に1口あたりの借入金額を低く抑えられたことで、1口あたりの返済期間を20年にできれば、有利な金利で長期固定金利ローンを利用することができます。


フラット35を利用、借入金額2,000万円、借入期間20年、金利2.750%(平成19年10月現在の最低金利)、元利均等払いで計算。


例1.ボーナス併用なしの場合

毎月返済額 108,433円、 総返済額 26,023,844円
※団信保険料 総計626,200円が別途必要。

例2.ボーナス併用(年2回)の場合

毎月返済額 91,626円、 ボーナス時加算 101,274円、 総返済額 26,041,092円
※団信保険料 総計626,200円が別途必要。


☆ポイント1

内部で行き来できる家であっても、鍵のかかる扉などで完全に仕切られる状態であれば完全分離とみなされます。


☆ポイント2

名義も登記も各世帯で区分して登録することになります。



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