住宅ローンシュミレーションガイド

住宅というのは一生で一番大きな買い物です。
また住宅ローンは通常何十年も支払いを続けていくことになります。

それを踏まえこれから住宅ローンを組む時にまず考えなくてはならないことは、単にローンのことだけを考えるのではなく、自分のライフプランの中での住宅ローンがどのような位置付けになるのかということです。

つまり今後何十年の自分の人生を考えずに、何十年のローンを組むということはナンセンスだということです。

しかしいきなり何十年の自分の人生を考えろと言っても、通常はなかなか難しいでしょう。

そこでまずは今後自分の人生で起きるイベントを年ごとに書き出し、いつ、どんな出費がかかってくるのかを予測します。
これを「ライフイベント表」といいます。

そしてこのライフイベント表をもとに、毎年の収入、支出を年ごとに表形式でまとめ、シュミレーションをします。
つまり今後何十年かの自分の収入と支出をシュミレーションすることで、将来のリスクや問題点が明確になるのです。
この収入と支出のシュミレーションに使うのが、「キャッシュフロー表」です。

住宅ローンを考える前に、まずはかならずライフイベント表、キャッシュフロー表を作成するようにしましょう。

当サイトでは、これらのひな形をダウンロードできるよう用にしていますので、ぜひ参考にしてください。

将来はこういう生活をしたい、子供の教育には力を入れたいなど、将来の希望や計画があるはずです。

これらの計画をただ頭の中で考えているだけでなく、一覧表にまとめることで視覚的に非常にわかりやすくなります。

この家庭の将来のイベントを一覧表にまとめたものが「ライフイベント表」と呼ばれるものです。

このライフイベント表を作成することで、家庭の中でいつ、だれに、どういったイベントが起こるのかが明確になります。
そしてそれらのイベントにはいくらかかり、どのような準備が必要なのかが把握しやすくなるのです。

ライフイベント表で支出時期や金額を確認したら、例えばある時期に支出が集中する、などということが明確になります。
そのような場合、支出の時期をずらせるものはずらすなどの事前対策を講じるということが大切です。

★ライフイベント表はこちらからダウンロードできます。
ご自由にお使いください。

＞＞ライフイベント表ダウンロード（別ウィンドゥが開きます）

・PDFファイルが開きますので、ファイル＞名前を付けて保存、で保存が可能です。

皆さんの実生活において重要なことは、実際に手に入る収入です。
普通、あなたの手取り年収は？と聞かれてすぐに答えれる人は少ないでしょう。

住宅ローンを組むときにでも、金融機関に税込みベースの年収を伝えることが多いと思いますが、皆さんは実際の手取り収入を把握してください。

この実際の手取り収入のことを「可処分所得」といいます。

上の図でもわかるように、この可処分所得は、収入（年収）から税金や社会保険料を引いた金額のことです。

【実際の可処分所得額の算出方法】

可処分所得額を計算するのはいたって簡単です。
まず、源泉徴収票と給与明細を用意します。

源泉徴収票には、年収、所得税の額、社会保険料の額、生命保険の控除額などの情報が記載されています。

まずこの中から、年収、所得税の額、社会保険料の額の３つを拾い出します。

ただし住民税の額は源泉徴収票には記載せれていませんので、こちらは月々の給与明細で確認をします。

給与明細にある毎月の住民税の額を拾い、それを12倍して1年分にします。

そして

可処分所得＝年収−所得税−社会保険料−住民税

の計算式に当てはめ算出します。

先ほどの可処分所得額の算出が終わりましたら、次に年間の支出額を分類します。

まず年間の総支出額は次のように計算します。

年間総支出額＝可処分所得−年間貯蓄額

当たり前のことですが、貯蓄をしていない家庭は、収入分がすべて何らかの支出として消えているというわけです。

これらの年間の支出を大きく次の６つに分類します。

１．基本生活費・・・食費、光熱費など
２．住居費・・・家賃、住宅ローン、管理費、固定資産税など
３．教育費・・・学費、塾費など
４．保険料・・・生命保険、自動車保険など
５．その他の支出・・・旅行などレジャー関連、電化製品など
６．一時的な支出・・・冠婚葬祭、車購入など

これらを次の表などを参考に分類し、構成比をみるとよいでしょう。

通常このように年間の支出を分類すると、その他の支出が多くなるものです。
このその他の支出を見直すだけでも年間の支出額が改善されるケースがあります。

★年間支出表はこちらからダウンロードできます。
ご自由にお使いください。

＞＞年間支出表ダウンロード（別ウィンドゥが開きます）

・PDFファイルが開きますので、ファイル＞名前を付けて保存、で保存が可能です。

ここまでで皆さんは

・ライフイベント表の作成
・可処分所得の把握
・年間支出額の分類

が把握できました。

それではこれらの資料をもとに、キャッシュフロー表を作成してみましょう。

キャッシュフロー表とは、今後のライフイベントを元に、将来の収入、支出、貯蓄を一覧表でまとめたものです。

このキャッシュフロー表を作成するのに必ず必要な項目が、年間収入、年間支出、年間の収支、貯蓄額ですが、これはもうお分かりですよね。

次の表が実際のキャッシュフロー表の作成例です。

このキャッシュフロー表を作成することで、今後の収支の推移をシュミレーションすることができます。

何年後に、いくらのお金が必要になる方かの予測がたちますので、それに応じた住宅ローンを考えることが可能です。

もちろん実際にはこのシュミレーション通りに行くとは限りません。
しかし、今後の大まかな収支の流れを把握することで、予測されるリスクを軽減することが可能になるのです。

【キャッシュフロー表でリスクを回避する】

このキャッシュフロー表を作成したら、まずは年間の収支を確認してください。

この収支がマイナスになるようであれば、それがリスクになります。
一時的な支出により単年度でマイナスになるぐらいは、それほど大きな問題ではないでしょうが、一定期間マイナスが続くようであれば要注意です。

基本的にローンや保険の内容などはすぐに見直す必要があるでしょう。

★キャッシュフロー表はこちらからダウンロードできます。
ご自由にお使いください。

＞＞キャッシュフロー表ダウンロード（別ウィンドゥが開きます）

・PDFファイルが開きますので、ファイル＞名前を付けて保存、で保存が可能です。